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01
澳首府城市清盘率连续第4周上涨！墨尔本创2年新高，悉尼再破70%
墨尔本的清盘率创两年新高，超四分之三的房产成功易手。与此同时，全澳首府城市的清盘率连续第4周上涨。
Cotality的数据显示，全澳初步清盘率为74.4%，共有1574套房产参与拍卖，创今 年第二高，远超上周的72.2%。
Cotality的研究总监Tim Lawless表示，墨尔本本周参与拍卖的房产数量从上周的628套增至678套，初步清盘率为76.6%，创自2023年5月来新高。
在悉尼，587套房产参与拍卖，比上一周的556套有所增加，初步清盘率为74.8%，低于上一周的76.2%，这是连续第6周初步清盘率超过70%。
悉尼西北区一套四居室房产在周六拍卖会上以247.5万澳元的价格成交，比227.5万澳元的指导价高出20万澳元。
这处位于North Epping区11 Howard Place的房产吸引了超70组潜在买家前来看 房，共发出12份合同，主要面向首次购房者。
同时，悉尼内西区一套两居室公寓在拍卖中以108.8万澳元的价格售出，买家是一对为两个儿子购房的夫妇。
这套Forest Lodge的公寓由一套1880年代建成的排屋改造而成，买家Sally Fryer 和丈夫在附近的Stanmore住了27年，最近卖掉房子搬到了Kangaroo Valley。
“我们有两个在内西区长大的儿子。我认为在抚养孩子长大的同时，内西区和我发挥了同样重要的作用，这里是悉尼非常美好且包容的地区，我们真的想为孩子们买一套房子住，这也可以成为我们在内西区的落脚点。”
“孩子们将住在那里并偿还贷款。年轻人要踏上房产阶梯太难了，他们也知道自己非常幸运。”
布里斯班有155套房产参与拍卖，初步清盘率为68.4%，高于上周的61.3%。
阿德莱德有90套房产参与拍卖，初步清盘率为71.7%。
首都领地有55套房产参与拍卖，初步清盘率为65.8%。
Ray White Group的Dan White表示，尽管清盘率表现强劲，但房源数量的下降表明 市场疲软。
“一方面令人兴奋，另一方面，看到新房源的下降又会令人清醒。澳洲各地的挂牌量同比下降约20%，这是相当大的跌幅。”
White还表示，潜在卖家可能在等待进一步的降息政策落地，或被澳联储7月维持现金利率不变的决定所震慑。
02
悉尼这20年房价涨最多的区域是哪些？
Kunal Kapoor和妻子Binita去年在悉尼外西南Catherine Field买下了一套带后院和泳池的五居室房子，他们认为这个郊区比悉尼市中心更划算。
这对夫妻和两个年幼的儿子原本住在附近的Bow Bowing，但被Catherine Field宽敞的土地和公园所吸引。
Kunal说：“我们一直想搬到Catherine Field，这里是我们的首选。这个地区有很多年轻家庭，而且很安静。”
数据显示，像Kapoors一样选择悉尼外圈较便宜区域买房的人越来越多。
悉尼外西南的Leppington以及邻近的Catherine Field和Austral，是过去20年悉尼房价涨幅最大的地区。
根据Cotality数据，这些地方的房价上涨超过300%，其次是一些高端东区，如Bellevue Hill和North Bondi，由于房源稀缺也推高了价格。
这些地方原本是乡村地带，如今已经发展为基础设施完善、社区氛围浓厚的住宅区，提供土地和住宅一体化的新项目。
比如Leppington，随着新房开发和未来地铁站的规划，能快速通往新的西悉尼机场，这里的需求迅速增长。
Catherine Field则是大片土地与新建住宅混合的区域。
人口也在不断增长，根据ABS人口普查数据，Leppington在2006年仅1892人，到了2021年已增至9423人。
Kunal经营一家商业清洁和用品公司。
他说虽然Catherine Field比邻近的Oran Park稍贵，但土地面积更有价值。
他说：“我主要看重土地面积，必须超过500平方米。现在孩子和狗都有后院可以跑了。”
他们的中介，Ray White Macarthur Group的Sammy Singh说，过去三四年，许多来自Kellyville和Castle Hill的家庭搬到了Catherine Field。
他说：“在Castle Hill，140万澳元只能买到最普通的房子，而在这边可以买到真正的豪宅。”
Singh表示，入门级别的独立屋不到100万澳元，在悉尼属于罕见。
他说：“你可以花90万到95万澳元，买到一套不到300平方米的独立屋。花110万到130万澳元，可以买到带双车库的四居室。如果预算到180万，就可以买到带高级装修的定制住宅。”
这些郊区的房价涨幅超过了悉尼其它地方。
Cotality数据显示，Leppington的中位房价过去20年，到今年4月为止上涨了457.6%，达到120万澳元。
Catherine Field上涨395.9%，至116万，Austral上涨323%，至101万。
Cotality的研究总监Tim Lawless指出，悉尼的住房负担问题创下新高，许多买家愿意牺牲通勤时间，只为能买到带土地的房子。
他说：“我们看到一个明显趋势，悉尼大量主流需求转向外圈市场，因为人们只能负担得起这些地方的房子，也更容易获得贷款。”
“也许10或20年前，这些外圈市场更多是首次置业者或低收入家庭的选择，但现在已经成为主流。”
少数富人区也进入了房价涨幅前十，包括North Bondi（上涨317.5%，至475万）、Bondi Beach（303.6%，至426万）和Bellevue Hill（272.7%，至1065万）。
Lawless说：“这些是典型的优质地段市场，稀缺性强，总会对价格产生上行压力。”
社会分析师兼人口学家Mark McCrindle表示，悉尼的东区和西南区简直是“两座城市”。
他说：“Bellevue Hill是澳洲最难负担的郊区之一，它说明超高收入群体仍能持续推高房价。”
McCrindle还指出，Leppington的买家通常是无法负担成熟绿树成荫郊区的年轻家庭。
他说：“他们想要的是带点土地的独立屋”，这些新开发的郊区靠近公园、学校和其它家庭。
“他们不仅觉得公寓生活不合适，也买不起那些成熟的绿树社区。”
Camden市长Ashleigh Cagney所在的地方政府涵盖大部分Leppington，她对生活成本和房价上涨表示担忧。
Cagney呼吁州和联邦政府提供支持，包括提供负担得起的公共交通、更好的道路连接、足够的学校和更多的医疗服务。
她说：“我们社区有很多年轻家庭、基础行业工作者和想留在这的老居民。
价上涨可能让他们买不起。我们通过规划和释放土地在尽力，但我们不能单打独斗。”
Annette和Vince Lipari正在出售他们位于Leppington的五居室房子。
这对夫妇在Price Ridge 6号住了快九年，希望能在本区换一套小一点的房子。
Annette说：“我们这里是一个小社区，大家都很照应。我邻居都特别好，我真希望两边的邻居能跟我一起搬。”
Annette注意到越来越多年轻家庭搬进这个区域，她对此并不意外，因为这里有公园、购物中心、基础设施和交通便利。
他们的中介，LJ Hooker Bankstown的Patrick Scordino表示，尽管Leppington需求持续上升，房价还会涨，但这里仍是相对可负担的选择。
他说，区内一些设计师住宅售价在270万到320万之间，但普通家庭住宅便宜很多。
“Leppington有些地块450或500平方米的房子，售价约150万。还没达到200万的水平。”
03
墨尔本这些区房价疯涨，涨幅最高达349.5%！
Tim和Loren Horster-Haarburger认为自己很幸运，这对千禧一代夫妇在墨尔本售出了他们位于Cobblebank的房产，仅挂牌两周后就成功售出。
Horster-Haarburger夫妇有一个18个月大的女儿Ivy，他们6年前建造的四居室房屋 以64.6万澳元的价格售出，盈利20万澳元。这对夫妇是在Bacchus Marsh长大的，现在他们计划搬回去。
30岁的Loren说：“我们很幸运能在这么好的时机入市，我们在疫情发的房市繁荣前买房，也在建筑成本变得更贵之前买房。”
32岁的Tim担任细木工制图员，每周在家工作4天，在办公室工作1天。
他说：“我们在大繁荣前一个月左右入市，如果我们当时等待的话，我觉得成本可能会翻倍，这对我们来说是一个很好的跳板。”
Cotality的数据显示，过去20年来，墨尔本外城区的房价大幅上涨，因为买家竞相寻找可负担的居住地，新开发项目蓬勃发展。
专家表示，千禧一代买家的大规模转移是主要原因之一，那些无法承担内城区高房价的人涌入城市边缘寻找家庭住房。
在Cobblebank，房屋中位价上涨了309.1%至63.7万澳元，但这个较新的城区于2017 年正式建立。附近的Bonnie Brook上涨了327.3%，至近69万澳元。
在墨尔本外北区，Donnybrook的房屋中位价上涨了294.1%，至超72.2万澳元。附近 的Mickleham上涨了289%，至近72.4万澳元。
与此同时，墨尔本增长走廊不断推出新的房产组合项目，以及更多居民搬进去。
澳洲统计局的人口普查数据显示，Melton地方政府辖区在2006年有近7.9万居民，15年后增加了一倍多，至17896人。
但在这个“双城记”中，房屋中位价涨幅最大的是内城区Kew East，上涨了349.5%至 212万澳元，邻近的Balwyn和Balwyn North分别上涨超300%。
Cotality的Eliza Owen表示，内城区房价上涨是由富裕买家和房源短缺推动的，而不是千禧一代寻找家庭住房的转移。
04
一种“新型区域小镇”正在澳洲悄然兴起
过去一年中，随着投资者追逐更具性价比的选择，澳大利亚一批偏远区域小镇的房价攀升至历史新高。
昂贵的拜伦湾（Byron Bay）、托尔坎（Torquay）等海滨热点已不再主导房价涨幅榜。如今，许多区域热点的住宅中位价仍远低于100万澳元。
数据显示，澳大利亚将近45%的城区住宅中位价已创历史新高，根据Cotality最新研究显示：
新南威尔士州区域有 25.7% 的城区房价达到顶峰；
维多利亚州仅 8%；
昆士兰州表现最强，77.7% 的区域城区房价创纪录；
西澳与南澳也有超过一半的区域城区房价创新高。
在新州涨幅最大的区域城区中，位于塔姆沃斯（Tamworth）外的 Boggabri 一年内涨幅达 24.1%，尽管住宅中位价仍只有约 34.2万澳元。
其他同属新英格兰和西北区的小镇也录得显著涨幅，例如：
Werris Creek：上涨 21%
Tenterfield：上涨 14.4%
Moore Creek：上涨 13.3%
在维州地区，年涨幅最强的是 Terang，位于 Warrnambool 外，上涨 16.2%，住宅中位价为 40.2 万澳元；邻近的 Koroit 上涨 7.9%。
在昆士兰州，Townsville 多个邮编区域录得超过 20% 的增长；而西澳榜单则由 Geraldton 周边的偏远区域主导，涨幅超过 25%。
悉尼抵押贷款经纪公司 MortgageWorks 的总监 Anthony Roddy 表示，越来越多的投资者寻找价格更低、租金回报率更高的区域性小镇：“我看到这类客户爆发式增长——几乎每位客户都请了买房代理，瞄准维州、西澳、昆州的区域城市。”
“人口多意味着租客更多、物业管理服务更好、房价竞争更合理。”
尽管他乐于提供建议，但也承认：“我的工作其实是贷款审批，其他只能随便聊聊。”
北部新州的 Johnston Donoghue 地产公司总监 Luke Johnston 表示，随着利率下降，投资者需求正在回归，尤其是在 Boggabri 和 Gunnedah。
“在 Boggabri 买投资房，租金回报率能有 6%-7%，而且靠近多个矿区。”
他指出，该地区农业和矿业基础扎实，年轻人有高薪工作机会，经济活跃：“Boggabri 和 Gunnedah 都是很有活力的小镇，当地高收入人群不少。”
Warrnambool 外的 Terang 同样受欢迎。
位于维州西南部的 Homeseeka 房产公司总监 Daryl Kenna 表示：“这是一座美丽的小镇，社区氛围也非常棒。”
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